房贷的两条红线分析...

去年最后一天上面也没闲着，央行发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。这事乱带节奏、制造焦虑的的人比较多，所以周末聊5分钟的。所以先给个大结论：这事儿无论对地产商还是个人购房者影响都不太大。

先给归纳一下，此项政策主旨就是房贷领域设立两条红线：

第一条红线针对开发商，任何银行放出去的地产开发贷款不能超过总额的15-40%。

第二条红线针对个人，任何银行放出去的住房按揭贷款不能超过总额的10-32.5%。

上图是机构整理的两条红线政策对银行的具体影响。黑色部分是未踩线、无影响；红色部分是踩线，但整个看下来超标程度不大。

第一档国有行，只有建行和邮储行在按揭贷款方面轻微超标，而且有2年过渡期，这影响可以忽略不计。

第二档股份制行，只有招、兴、浦、平四行超标，其中招行和兴业影响较大，但也有4年过渡期。这四家也是第二档中最优质的四家银行，相信不难化解相关影响，无非就是把房贷转换成其他形式的贷款...虽然风险敞口会高一点，但贷款利率应该也能高一些。

第三档次的银行中只有成都银行、郑州银行和青岛银行超标比较严重。

第四档次不讨论了。

总之有人超标有人还有大把额度，总量根本不缺。无论是开发商还是个人按揭，最多也就是换家银行的事儿，这能有鸡毛大影响？

一眼可知，银行两条红线卡供给侧，地产三条红线对应卡需求侧，是对应的政策。但三条红线很严格，把大部分开发商都给卡进去了；而两条红线比较松，对大部分银行都没有影响。

可能诸位还比较关心踩到线的银行会如何？毕竟银行茅招行都踩线了。

呃，这里可以思考一个问题：过渡期（2年或者4年）后，房地产整体贷款占所有贷款比例是上升还是下降？

从三条红线政策来看，地产开发上高杠杆的时代过去了。两条红线和三条红线政策都有过渡期，过渡期后开发贷数量相对于总体贷款数量必然下降。到底下降多少我这里估算不出来，但由于目前超标程度不严重，大概率4年后这个问题会自然解决。

居民的按揭贷款需求来看，每年肯定还是会增加。根据社科院和贝壳研究院的预测，未来每年我国房价大约会增加5%左右、假设面积不变的话，每年房贷按揭增长也算5%。

而目前我国每年新增贷款数量10%以上，这就意味着房贷增速本身也是低于总体贷款增速的。每年差5%，4年就差20%以上，基本可以覆盖目前超标部分。

换个角度看，宁波银行是近年来表现最好的银行没有之一，两条红线项占比分别只有6.3%和1.1%，这说明优质银行并不依赖房地产贷款，减少此类贷款比例未必是坏事。

政策有两种：一是指向性的，二是规范性的。指向性就是大的战略变化，以前说要往东现在说要往西；规范性就是一直以来就这样，但现在给一个具体的标准出来。

地产三条红线政策是指向性的，给行业带来了根本性的变化，需要投资人认真去思考应对；银行两条红线政策是规范性的，其实行业早就这么做了，并无多大改变。

总之，如果周一开盘银行股特别是优质银行股因为这事跌的话，可能反而出机会了。

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